پاس‌گل به تورم مسکن
تاریخ انتشار: ۱۹ تیر ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۱۸۱۲۶۱
توقیف آمار قیمت مسکن از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار باعث هدایت «کارشناسان رسمی حوزه کشف قیمت املاک» به دادههای غیررسمی شد. حقوقی‌های بازار ملک برای خرید و فروش و همچنین بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات یا ترهین ملک، از خدمات «کارشناسان رسمی دادگستری» برای تعیین «قیمت پایه» یا «قیمت کارشناسی» استفاده می‌کنند.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
تصویر توقف آمار بانک مرکزی
عواقب جدید حبس آمار قیمت مسکن توسط نهادهای رسمی به شکل پاس گل طلایی به تورم مسکن آشکار شده است. آخرین گزارش جامع منتشر‌شده توسط مرکز آمار ایران از تحولات قیمت و اجاره مسکن در کشور مربوط به یک سال و یک فصل قبل یعنی زمستان ۱۴۰۰ است و بانک مرکزی نیز از۶ماه قبل تاکنون گزارشهای ماهانه مربوط به نبض قیمت مسکن در شهر تهران را منتشر نکرده است. ظاهر ماجرا این است که سیاستگذار مانع از انتشار آمار رسمی شده است تا مانع از به هم ریختن جو بازار شود و به این ترتیب تورم را کنترل کند. اما واقعیت این است که سیاست حبس آمار مسکن به این هدف اصابت نکرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آرام نگه داشتن جو بازار مسکن و جلوگیری از تورم ناشی از التهاب در فضای بازار هدف خوبی است که سیاستگذار بخش مسکن دنبال می‌کند اما نه‌تنها این هدف با سیاست عدم‌انتشار آمار رسمی از تحولات قیمت و معاملات بازار مسکن محقق نشده، بلکه شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد جهت تورم بازار مسکن دست‌‌‌کم در مورد قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک تحت‌تاثیر بی‌‌‌اطلاعی از تحولات در حال وقوع در بازار، اخیرا معکوس شده است؛ به این ترتیب که تورم مسکن دست‌‌‌کم در قیمت‌های پیشنهادی تغییر مسیر داده است. با گذشت ماه‌‌‌ها از شروع حبس قیمت مسکن، جای تردید باقی نمانده که توقیف آمار مسکن نه‌تنها نمی‌تواند کمکی به آرامش جو این بازار کند، بلکه حتی به منزله پاس گل به ادامه حاکمیت التهاب در تحولات بازار نقل و انتقال ملکی عمل می‌کند. همچنین این رویه غلط به ذی‌نفعان تورم بالای ملکی اجازه می‌دهد از هر ابزاری که در اختیار دارند استفاده کنند تا با مانور در بازار، سطح قیمت‌ها را بالا نگه دارند و اجازه بازگشت مسکن از اضافه پرش قیمتی را ندهند. با این حال اراده اخیر منتشرکنندگان آمار رسمی از قیمت مسکن این بوده که دماسنج را از کار بیندازند؛ هرچند حتی به این ترتیب هم وقایع بازار مسکن متوقف نشده است. تغییر تورم ملکی چه در جهت مثبت و چه منفی باشد، در حال وقوع است و بازار از حرکت نایستاده است اما در این بین بی‌‌‌اطلاعی از درجه تب هم موجب نشده بیمار حال و روز بهتری پیدا کند. اما این روزها حبس دادههای رسمی از نبض بازار مسکن عارضه جدیدی به دنبال داشته که شاید تعبیر پاس گل به تورم مسکن هم برای آن کفایت نکند و «پاس گل طلایی» تعبیر دقیق‌‌‌تری است.
عارضه جدید این است که کارشناسان رسمی دادگستری که یک ماموریت اصلی آنها شناسایی کارشناسی قیمت یک ملک در بازار معاملاتی است، با اختلال در کار خود مواجه شده و ناگزیر هستند برای کشف قیمت ملک، به بازار غیررسمی مراجعه کنند. کار کارشناسان رسمی دادگستری بسیار متفاوت از اقدامی است که دولت در حوزه قیمت‌‌‌سازی با تعیین قیمت دستوری انجام می‌دهد. آنها برای یک ملک قیمت تعیین نمی‌‌‌کنند، بلکه قیمت واقعی آن را متناسب با وضعیت عرضه و تقاضا در بازار و موقعیت ملک، کشف می‌کنند. مراجعان به کارشناسان رسمی نیز هم عموم مردم و هم شخصیت‌‌‌های حقوقی هستند که در این بین وزن حقوقی‌‌‌ها بیشتر است. شخصیت‌‌‌های حقوقی برای خرید ملک باید مناقصه برگزار کنند و برای فروش نیز، املاک خود را به مزایده می‌‌‌گذارند. مبنای برگزاری مناقصه و مزایده نیز تعیین قیمت پایه است که برای این منظور لازم است کارشناسی رسمی صورت گیرد. کارشناسان رسمی دادگستری ۱۰ تا ۱۲ روش رایج دارند که برای کشف قیمت به دو شکل «قیمت دقیق ملک» و «برآورد قیمتی» از آنها استفاده می‌کنند.
تصویر توقف آمار مرکز آمار ایران
روش‌هایی مثل جست‌‌‌وجو، تحقیق میدانی از بازار، گفتوگو با فعالان بازار، گفتوگو با واسطههای ملکی، کشف قیمت تمام‌شده ملک، روش‌های استقرایی و... از جمله شیوه‌‌‌هایی است که کارشناسان رسمی دادگستری به طور معمول با استفاده از آنها در نهایت اعلام می‌کنند که ارزش واقعی یک ملک یا برآورد کلی از حدود قیمت آن چقدر است. اما در کنار این روش‌ها یک تابلوی راهنما و خط‌کش دقیق نیز وجود دارد که همواره برای کشف قیمت به آنها کمک می‌کند و آن، آمار رسمی مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن و از سال ۹۶ به بعد نیز آمار بانک مرکزی از قیمت و معاملات ماهانه مسکن در شهر تهران است که به عنوان خط‌کش مکمل عمل می‌کند. به اذعان گروهی از این کارشناسان رسمی، آمارهای رسمی مثل تراز مهندسی همواره در کنار روش‌های دیگر مورد استفاده آنها بوده است اما اکنون این خط‌کش و تابلوی راهنما از دست آنها گرفته شده است.
بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد از نگاه گروهی از کارشناسان رسمی، ممانعت از انتشار آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن یک خطای بزرگ سیاستی تلقی می‌شود و در این بین نه فقط حقوقی‌‌‌ها، بلکه مردم عادی هم از این وضعیت متضرر شده‌‌‌اند. یک مصداق رایج رجوع مردم به کارشناس رسمی زمانی است که قصد دارند در ازای ترهین سند یک ملک از شبکه بانکی تسهیلات دریافت کنند. در این مواقع لازم است ارزش ملک برآورد شود تا شبکه بانکی بر اساس رتبه اعتباری متقاضی، معادل بخشی از ارزش ملک را تسهیلات پرداخت کند. حالا اما برآورد دقیق قیمت املاک در نبود آمارهای رسمی از معاملات دشوارتر از هر زمان دیگری است. خاموش شدن چراغ راهنمای بازار ملک موجب شده عوامل کاشف قیمت مسکن به اجبار به بازار غیررسمی پناه بیاورند و این روش که پیش‌تر یکی از چند روش رایج کشف قیمت بوده است، اکنون به تنها روش مورد استفاده آنها تبدیل شود. به عبارت دیگر مراجعه به واسطههای ملکی برای کشف قیمت مسکن این روزها در مورد برخی از پرونده‌‌‌های ملکی به تنها امکان به دست آوردن اطلاعات تبدیل شده است و این در حالی است که کسب اطلاع دقیق از واسطه‌‌‌ها با توجه به اینکه همواره معادله‌‌‌ای از منافع در سطوح بالای قیمت مسکن برای آنها تعریف می‌شود، اگر غیرممکن تلقی نشود، حتما کار بسیار دشواری است. برخی از کارشناسان عنوان می‌کنند در هفته‌‌‌های اخیر تحت‌تاثیر اعلام نشدن تحولات قیمت مسکن و تغییرات تورمی در این بازار که اتفاقا در مقطعی مثبت بود و اگر آمار رسمی منتشر می‌‌‌شد، احتمالا به شکل تورم صفر یا منفی انعکاس پیدا می‌‌‌کرد، جهت تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک در بازار تغییر کرده است و گروهی از فروشند‌‌‌ه‌‌‌ها به اعلام قیمت‌های بالاتر از حدود مورد انتظار روی آورده‌‌‌اند.
این شرایط عملا به روانه شدن برخی کارشناسان رسمی به بازار غیررسمی منجر شده و در فرآیند کشف قیمت توسط آنها اختلال ایجاد کرده است. از این رو وضعیت پرابهام بازار مسکن ناشی از عدم‌انتشار آمار به منزله پاس گل طلایی به تورم مسکن تلقی می‌شود.
دردسر شرکت‌های سرمایه‌گذاری
یک گروه کاری دیگر که تحت‌تاثیر حبس آمار قیمت مسکن که با توجه به طولانی شدن دوره آن، به نظر می‌رسد یک حبس ابد است، در فرآیند انجام کار خود دچار مشکل شده‌‌‌اند، کارشناسان فعال در هلدینگ‌‌‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های رفاه و تامین آتیه کارکنان و نظایر این تشکیلات هستند. به طور معمول شرکت‌های سرمایه‌گذاری و صندوق‌های ذیل آنها سبدی از دارایی‌‌‌ها را در اختیار دارند که بخشی از این دارایی‌‌‌ها نیز ملکی است. روال معمول این است که این شرکت‌ها به صورت ماهانه یا در دوره‌‌‌های دو تا چند ماهه، ارزش دارایی‌‌‌های خود از جمله دارایی‌‌‌های ملکی را به‌‌‌روز می‌کنند.
مطالعه دستورالعمل کشف قیمت املاک در برخی از این قبیل تشکیلات که بعضا به نوعی وجه دولتی دارند و به یک نهاد مثل بانک وابسته هستند، حکایت از آن دارد که به صراحت در محتوای این دستورالعمل‌‌‌ها در مورد املاک واقع در شهر تهران، رجوع به آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار در این حوزه قید شده است. به عنوان مثال در یکی از موارد تاکید شده که ارزش روز زمین و ساختمان‌‌‌های فلان موسسه، برابر است با ۸۰درصد آخرین قیمت کارشناس رسمی یا قیمت خرید تعدیل‌شده با شاخص متوسط قیمت املاک تهران اعلامی توسط بانک مرکزی و تعدیل‌شده با میانگین شاخص قیمت کل کشور که به صورت رسمی از سوی این نهاد اعلام شده است.
سوخت دوجانبه خانه اولی‌‌‌ها
در وضعیت گنگی که بازار مسکن شهر تهران به آن مبتلاست و به راحتی نمی‌توان از واقعیت‌‌‌های حاکم در آن اطلاعاتی به دست آورد، خانه اولی‌‌‌ها بیشتر از هر گروه دیگری ضرر می‌کنند. آنها یک بار از تورم شدید ملکی که پس از یک سال ثبات، از نیمه دوم سال گذشته روند آن آغاز شد متضرر شدند و فرصت اینکه استطاعت خود را برای ورود به بازار معاملات ترمیم کنند، پیدا نکردند و اکنون هم که سقف جدید وام مسکن ابلاغ شده و با وجود عدم‌کفایت لازم برای پوشش خرید دست‌‌‌کم نیمی از ارزش یک واحد نقلی، به هر حال می‌تواند انگیزه‌‌‌ای برای ورود گروهی از خانه اولی‌‌‌ها به بازار مسکن باشد، با مصائب ناشی از عدم‌انتشار آمار مواجه شده‌‌‌اند. گروهی از تسهیلات‌‌‌گیرندگان برای خرید خانه در صورتی که استطاعت پرداخت اقساط را داشته باشند، به جای اینکه مسیر بوروکراتیک دریافت وام از محل خرید اوراق را انتخاب کنند، ترجیح می‌دهند روی سند ملک یکی از بستگان نزدیک خود مثل والدین اقدام به دریافت تسهیلات کنند؛ اما در جریان روند دریافت تسهیلات با چالش برای کشف قیمت کارشناسی املاک روبه‌رو می‌‌‌شوند. این طور به نظر می‌رسد که همواره مانعی در برابر خرید خانه برای فاقدان مسکن قد علم می‌کند؛ یک روز به شکل پرت شدن به بیرون بازار به دلیل افزایش سرعت تورم مسکن، روز دیگر به دلیل عدم‌تکافوی وام مسکن و اکنون هم به‌دلیل مشکلاتی که می‌تواند بر سر راه کشف قیمت واقعی املاک بروز و ظهور پیدا کند.
منبع: فرارو
کلیدواژه: بازار مسکن قیمت مسکن تورم مسکن قیمت طلا و ارز قیمت موبایل کارشناسان رسمی دادگستری برای کشف قیمت تورم مسکن انتشار آمار بازار مسکن بانک مرکزی قیمت املاک آمار رسمی قیمت مسکن شهر تهران مرکز آمار قیمت ها یک ملک روش ها پاس گل
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۱۸۱۲۶۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
با بودجه ۳میلیارد تومانی در کجای پایتخت می‌توان خرید؟/ جدول قیمت‌ها
به گزارش خبرآنلاین،فروردین امسال توقع مدنظر دلالان از بازار مسکن شهر تهران برآورده نشد. آن‌طور که واسطههای ملکی می‌گویند گروهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک که به شکل سنتی از نیمه دوم فروردین فعالیت خود را به منظور ارزیابی وضعیت این بازار آغاز می‌کنند با این برآورد که بازار مسکن در سال جاری ظرفیت رشد چندانی در مقایسه با بازارهای رقیب ندارد از خرید ملک منصرف شدند.
ایسنا در خبری نوشت:در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش محسوسی در مقایسه با سال‌های گذشته دارد. با این حال به گفته مشاوران املاک، عده‌ای از بخر و بفروش‌ها فایل‌های زیر قیمت را در مناطق شمالی تهران خریداری و با سود بیش از نرخ تورم، آپارتمان مدنظر را فایل می‌کنند.
مقاضای مصرفی خرید مسکن نیز پس از رشدهایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد و ادامه یافت به نوعی از بازار حذف شده است. با این اوصاف به نظر می‌رسد بازار ملک در اردیبهشت کم‌رونق‌تر از مدت مشابه سال گذشته باشد.
دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!فروردین سال گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت ۱۷۵۷ فقره بود. اردیبهشت نیز ۴۳۵۹ فقره خرید و فروش آپارتمان در تهران انجام شد. اسفند ۱۴۰۲ این تعداد ۶۱۷۹ فقره بود.
درخصوص قیمت نیز طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در فروردین و اردیبهشت پارسال به ترتیب ۶۶.۴ میلیون و ۷۵.۳ میلیون تومان بود. این رقم تا پایان سال به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد رشد یافت.
با توجه به تورم عمومی حدود ۴۰ درصد و رشد حدود ۲۴ درصدی قیمت مسکن در پایتخت ارزیابی کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که این بازار از ظرفیت لازم برای رشد برخوردار نیست.
بیشتر بخوانید: پیش‌بینی ترسناک یک کارشناس بازار مسکن/ احتمال افزایش ۴۰ درصدی اجاره
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه ۱ تهران درخصوص وضعیت بازار ملک در اردیبهشت به ایسنا گفت: بازار مسکن بی‌مشتری است. با وجود آن‌که در مناطق شمالی تهران بعضا میزان افزایش قیمت آپارتمان با نرخ دلار سنجیده می‌شود امسال میزان رشد آن به اندازه بازار ارز نبوده است. قیمت‌های پیشنهادی تقریبا ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به اسفند بالا رفته، اما خریدار وجود ندارد.
وی افزود: در منطقه ۱ میزان خرید و فروش، قیمت را تعیین نمی‌کند بلکه دلالان به منطقه قیمت می‌دهند. یک سری سرمایه‌گذار، واحدها را خریداری می‌کنند و اجاره هم نمی‌دهند. برای آن‌که مالیات خانه خالی مشمولشان نشود مثل ماشین، آپارتمان را با سند وکالتی واگذار می‌کنند. بخر و بفروش‌ها بین خودشان معامله می‌کنند، ولی سند نمی‌زنند.
یکی از واسطههای ملکی در جنوب شرق تهران نیز گفت: با آمدن سال جدید، قیمت ملک مقداری تغییر کرد، ولی تعداد مشتری تغییر چندانی نکرد. البته رکود به شدت پارسال نیست. در دفتر ما تقریبا هفته‌ای یک مبایعه‌نامه (خرید و فروش) امضا می‌شود، اما این‌طور نیست که بگوییم بازار رونق گرفته است. نرخ‌های اعلامی مالکان هم ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده، ولی هنوز تثبیت نشده است.
منبع : ایسنا
برای دسترسی سریع به تازه‌ترین اخبار و تحلیل رویدادهای ایران و جهان اپلیکیشن خبرآنلاین را نصب کنید. کد خبر 1900639
اعلام محدودیت های ترافیکی پایان هفته در جاده های شمالی کشور